遺産分割
土地だけの遺産の分割
相続財産が土地だけの場合、相続人が一人であれば納税資金を確保することだけに注力できます。しかし相続人の一人だけが被相続人と同居しており、その他の相続人が別居しているときは、土地をどのように分割するのかが大きな悩みの種になります。
CASE STUDY 実際の事例
母と長男のC様とその奥様は、3人で都内の実家に同居していました。そしてお母様がお亡くなりなったときの相続財産は、土地が1億円で建物が300万円、預貯金は50万円でした。
相続人は長男と次男の2人だけです。ただ、次男は就職してから音信不通で、お母様は長い間次男に会っていません。
逆に長男夫婦に対しては最後まで面倒を見てくれたことにとても感謝していました。そこで、お母様は長男夫婦にすべての財産を渡すつもりで全財産を長男に相続させる内容の公正証書遺言を作成していました。
しかし、遺言書を確認した次男は自分にも遺留分があると遺留分侵害額請求をしてきました。
しかし預貯金は50万円しかなく、長男夫婦の預貯金は200万円のため、遺留分を支払うお金がなく窮地に追い込まれてしまいました。
SOLUTION 当事務所による解決
土地を売却すれば所得税を払っても1億円以上の現金を得ることができると、不動産会社に試算してもらいました。
しかし、長男夫婦は実家に愛着があり、そのまま居住することを望んでいます。
そうはいっても現実問題として遺留分を払う預金は手元にありません。そこで、当事務所は金融機関にリバースモーゲージローンで借入をすることを提案しました。
リバースモーゲージローンとは土地を担保にするもので、月々の元金の返済はなく、利息だけを支払う借入です。そして元金の返済は土地の売却額の全額により行います。
もともと、長男夫婦はいずれ介護施設に入居する予定で、そのときに土地を売却する心づもりでいました。次男も遺留分の請求金額は、土地の相続税評価の1/4である2,500万円であれば納得できるとの回答をいただきました。
結果、長男夫婦は金融機関から2,500万円を借りて次男に支払うことができました。
POINT 気をつけたいポイント
- 相続財産が土地だけで、さらに同居している相続人がいる場合は分割方法が困難になるケースが多いです。解決方法は3つで、「①土地を売却する」「②別居している相続人が納得する金額を支払う」「③共有にする」のいずれかから選択することになります。
- 土地面積が広い場合は相続人同士で共有にした後に、それぞれが共有した土地の割合と同じ面積で分筆（土地をわける）。分筆後は単独で土地を保有することで解決できるケースもあります。
- 土地を共有名義にして売却すれば、土地の評価額に関係なく売却代金を各自がもらえるため公平性が担保できます。
- 生前に相続人全員が納得できる分割協議ができれば理想です。しかし、理想通りにならないときは上記のいずれかの方法を選択するため、あらかじめ金銭的・心理的なシミュレーションをしておくことも大切です。